전세 또는 반전세 계약 중 보증금을 월세로 전환하는 경우가 종종 발생합니다. 이는 임대인의 요청으로 진행되기도 하고, 임차인이 자금 사정상 보증금을 줄이고 싶은 경우에도 고려될 수 있습니다. 하지만 이러한 전환에는 금전적 부담 증가, 임차인의 법적 권리 약화 등 여러 가지 불이익이 따를 수 있습니다. 따라서 보증금을 월세로 바꿀 때 발생할 수 있는 문제점과 이를 해결할 수 있는 방법을 철저히 알아두는 것이 중요합니다.
1. 보증금을 월세로 전환하는 이유와 전환 방식
1) 보증금을 월세로 전환하는 주요 이유
✅ 임대인 측 이유
- 전세가 하락하여 보증금 반환이 어려운 경우
- 추가적인 현금 흐름(월세 수익)이 필요한 경우
✅ 임차인 측 이유
- 전세 자금이 부족하여 보증금을 줄이고 싶은 경우
- 보증금이 과도하게 커서 이를 낮추고 싶은 경우
2) 보증금 → 월세 전환 방식
보증금을 줄이는 대신, 줄어든 금액에 대한 월세를 추가로 부담하는 방식입니다.
예를 들어,
- 기존 전세 1억 원 → 보증금 5천만 원 + 월세 30만 원으로 변경
- 기존 반전세 보증금 5천만 원, 월세 50만 원 → 보증금 3천만 원, 월세 70만 원으로 변경
이때 월세로 전환되는 금액은 ‘전월세 전환율’에 따라 결정되며, 이는 법적으로도 기준이 정해져 있습니다.
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2. 보증금을 월세로 전환할 때 생길 수 있는 불이익
1) 월세 부담 증가 – 전월세 전환율 적용
보증금을 월세로 전환할 때, 임대인은 법정 전월세 전환율을 초과한 높은 월세를 요구할 수 있습니다.
✅ 법정 전월세 전환율 (2024년 기준)
- 한국은행 기준금리 + 3.5% (비주거용 건물은 +4%)
- 2024년 기준금리가 3.5%라면, 전월세 전환율은 7%
✅ 예시
- 보증금 1천만 원을 줄이는 경우, 추가 월세 = (1천만 원 × 7%) ÷ 12개월 = 약 5.83만 원
- 하지만 임대인이 전월세 전환율을 초과하여 7~10만 원을 요구할 가능성도 있음
✅ 📌 해결책
- 임대인이 과도한 월세 전환을 요구할 경우, 법정 전환율을 근거로 협상
- 전월세 전환율을 초과하는 금액은 거부할 수 있음
2) 임차인의 권리 약화 – 계약갱신청구권 행사 어려움
전세는 계약 만료 시 **계약갱신청구권(2년 연장 요구권)**을 행사할 수 있지만, 월세가 증가하면 임대인이 이를 빌미로 계약을 거부할 가능성이 높아집니다.
✅ 불이익
- 보증금이 낮아지면서 임차인의 법적 보호가 줄어듦
- 월세 부담이 커져도 계약 갱신 요구가 어려워짐
- 임대인이 새로운 계약서를 요구하며 갱신청구권을 무력화할 가능성 있음
✅ 📌 해결책
- 계약서 변경 시, 계약갱신청구권을 유지하는 조건을 명확히 기재
- 임대인과 협의하여 보증금 일부를 유지한 채 전환하는 방식 고려
3) 보증금 보호 어려움 – 보증금 반환 리스크 증가
보증금이 줄어드는 만큼, 계약 종료 시 보증금 반환을 받을 가능성이 낮아질 수 있습니다.
✅ 불이익
- 보증금이 적어지면 임대인이 반환을 지연하거나 거부할 가능성 증가
- 세입자가 우선 변제받을 수 있는 금액이 줄어드는 문제 발생
- 보증금이 낮아져 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금 반환 보증 가입이 어려울 수도 있음
✅ 📌 해결책
- 보증금 일부를 유지하여 보증금 반환 보호를 받는 선에서 조정
- 임대인과 보증금 반환 시점을 명확히 계약서에 기재
4) 세금 부담 증가 – 임차인의 추가 부담 가능성
✅ 임대인의 소득세 증가
- 보증금이 낮아지고 월세가 증가하면 임대인의 월세 소득세(종합소득세)가 증가
- 일부 임대인은 이 세금 부담을 임차인에게 떠넘기려 할 가능성 있음
✅ 임차인의 부담 증가 가능성
- 일부 임대인은 월세 전환 후, 관리비를 임의로 인상하는 방식으로 부담을 전가
- 월세 전환 후, 전입신고·확정일자를 거부할 수도 있음
✅ 📌 해결책
- 임대인이 세금 부담을 이유로 관리비를 높이거나, 월세 인상을 시도하는 경우 정당한지 따져봐야 함
- 전입신고와 확정일자는 꼭 유지할 것 (전세권 설정이 어려워질 수 있음)
3. 보증금을 월세로 전환할 때 반드시 체크해야 할 사항
| 체크리스트 | 설명 |
|---|---|
| 전월세 전환율 준수 여부 | 법정 전환율(약 7%)을 초과하는 월세 요구는 거부 가능 |
| 계약 갱신 청구권 유지 여부 | 계약 변경 시, 갱신청구권이 유지되는지 확인 |
| 보증금 반환 리스크 검토 | 보증금이 너무 낮아지면 임대인의 반환 지연 가능성 증가 |
| 세금 부담 여부 | 임대인의 세금 부담이 증가할 경우, 관리비·월세 추가 부담 요구 가능 |
| 전입신고·확정일자 유지 여부 | 전입신고 거부 시, 임차인의 권리가 약화될 수 있음 |
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4. 결론 – 보증금을 월세로 전환할 때 신중한 접근이 필요!
보증금을 월세로 전환하는 것은 임대인과 임차인 모두에게 장점과 단점이 있는 선택입니다. 하지만 무리하게 보증금을 줄이면, 임차인이 법적·경제적으로 불리해질 가능성이 크므로 신중한 접근이 필요합니다.
✅ 보증금을 너무 낮추면 보증금 반환 위험이 커진다!
✅ 법정 전월세 전환율을 초과하는 월세 요구는 거부할 수 있다!
✅ 계약 변경 시, 계약갱신청구권이 유지되는지 반드시 확인해야 한다!
✅ 임대인의 세금 부담 전가 가능성을 고려해야 한다!
📌 결론: 보증금을 월세로 전환할 경우, 계약서 조항을 꼼꼼히 확인하고 전월세 전환율, 계약갱신청구권 유지, 보증금 반환 리스크 관리 등을 철저히 대비해야 합니다.
FAQ 자주하는 질문
Q1. 보증금을 월세로 전환하면 어떤 불이익이 발생할 수 있나요?
A1. 보증금을 월세로 전환하면 ▲월세 부담 증가 ▲임차인의 계약갱신청구권 약화 ▲보증금 반환 리스크 증가 ▲세금 부담 전가 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 특히, 법정 전월세 전환율을 초과하는 월세를 요구받을 가능성이 있으므로 신중한 계약 변경이 필요합니다.
Q2. 전월세 전환율이란 무엇이며, 이를 초과하는 월세를 요구받으면 어떻게 해야 하나요?
A2. 전월세 전환율은 보증금을 월세로 변경할 때 적용하는 비율로, 법정 기준은 한국은행 기준금리 + 3.5%입니다. 만약 임대인이 이를 초과하는 월세를 요구한다면 법적 근거를 들어 조정을 요구할 수 있으며, 과도한 인상은 거부할 수 있습니다.
Q3. 보증금을 줄이면 계약갱신청구권 행사에 불이익이 있나요?
A3. 네, 가능합니다. 보증금을 줄이고 월세를 늘리면 임대인이 이를 빌미로 계약 연장을 거부할 가능성이 커집니다. 따라서 계약 변경 시, 계약갱신청구권이 유지된다는 내용을 명확히 계약서에 기재하는 것이 중요합니다.
Q4. 보증금을 월세로 전환하면 보증금 반환이 어려워질 수도 있나요?
A4. 보증금이 줄어들면 임대인이 반환을 지연하거나 거부할 가능성이 높아집니다. 또한, 우선 변제 가능한 보증금이 감소하여 임차인의 법적 보호가 약화될 수 있습니다. 보증금 일부를 유지하는 방식으로 조정하고, 계약서에 반환 기한을 명확히 명시해야 합니다.
Q5. 보증금 전환 시 임대인의 세금 부담이 임차인에게 전가될 수도 있나요?
A5. 보증금이 줄어들고 월세가 증가하면 임대인의 월세 소득세가 늘어날 수 있습니다. 일부 임대인은 관리비 인상이나 추가 부담을 요구할 수 있으므로, 계약 변경 시 관리비 및 월세 인상이 정당한지 반드시 검토해야 합니다.
Q6. 보증금을 월세로 전환할 때 반드시 확인해야 할 사항은?
A6. ▲전월세 전환율 준수 여부 ▲계약갱신청구권 유지 여부 ▲보증금 반환 리스크 ▲세금 부담 여부 ▲전입신고 및 확정일자 유지 여부 등을 반드시 확인해야 합니다. 계약 변경 전에 이러한 사항을 계약서에 명확히 기재해야 합니다.